투자가치

관리자
2019-07-05
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투자가치


누구나 적은 비용으로 전원주택을 마련하고자 한다. 하지만 저렴한 가격만을 생각한다면 주택건축 후 매매가 쉽지 않다. 아예 인허가가 불가능하여 주택행위를 못하거나 토목공사비가 예상외로 많이 나와 곤란한 상황에 처하게 된다. 적정가격과 투자가치를 고려하여 전원주택을 마련하는 지혜가 필요하다. 


전원주택에서 투자가치를 고려하는 것은 혹시 다시 도시로 돌아가야 하는 상황에서 전원주택에 투자한 자금을 필요한 시기에 회수할 수 있어야 하기 때문에 중요한 고려사항이다.


현재 예당전원마을 토지비는 토지원금과 기타사업비로 구성되어 있다. 200평 기준으로 토지원금은 평당 23만원, 기타사업비는 평당13만원으로 합계 평당 36만원, 7,200만원이다. 200평중 대지면적은 145평이고 나머지 55평은 도로, 주차장, 공원 주민공동시설 부지이다. 대지전용율은 72.5% 정도로 높다. 주택공사비는 평당 506만원으로 설계감리비 등이 포함된 금액이다. 주택규모는 입주자가 원하는 대로 조정가능하다. 18평형의 경우 주택전용이 17평이고 주민공동시설에 대한 지분이 1평이다. 주택규모와 상관없이 주민공동시설에 대한 지분은 1평 씩으로 34평 규모로 주민공동시설이 들어선다. 주택 20평형인 경우 1억120만원이다. 토지비(200평)까지 합한 전체 금액은 1억7,320만원이다. 세대당 지원금 4,000만원을 고려하면 2억1천만원대 전원주택을 1억7천만원대로 마련하는 것이다. 


여타 민들레코하우징에서 조성한 전원마을이 공사완료 후 2~5년 간은 입주자 부담금액에서 1천만원~3천만원 높은 금액으로 매매가 된다. 5년이 경과 되면 투입한 금액 정도로 매매가 이루어 진다. 정부지원금이 있고 30세대 이상 단지로 특화되어 있기 때문에 시세하락에 대해 염려할 필요는 없다. 

투자가치는 입지환경, 마을규모, 공동시설, 토지비, 공사비, 대지규모, 주택계획 측면에서 판단하여야한다.

 


입지환경


입지에 따라 부동산 가격이 달라지는 것은 모두가 아는 상식이다. 농촌도 다르지 않다. 수도권과 대도시 접근성이 우선 가격을 결정한다. 두 번째는 개발 가능성이다. 향후 고속도로나 전철개통이 예상되는 지역은 토지비 상승 여력이 크기 때문에 투자가치가 크다. 그 다음은 인허가와 관련하여 건축물 용도 및 규모를 결정하는 토지 이용계획이다. 농촌지역에서 인허가가 가장 용이하며 허용 규모가 큰 토지는 계획관리 지역이다. 


계획관리지역은 건폐율 40%, 용적율 100%이다. 계획관리지역이 아닌 생산관리지역, 보존관리지역, 농림지역은 대부분 건폐율 20%, 용적율 80%이다. 전원주택이 대부분 1층으로 계획되는 것을 고려하면 계획관리지역은 2배 가치가 있다고 볼 수도 있다. 계획관리지역은 정부에서 개발을 유도하는 지역으로 상수도, 하수도 공급 및 도시기반 시설에 대한 정비계획시 우선으로 고려하는 지역이다. 때문에 기존마을에 붙어 있거나, 도로접합 유무, 경사도 등을 고려하여 지정한다. 마지막으로 누구에게나 마음을 설레게 할 수 있는 자연환경을 갖추고 있다면 투자가치는 높다.


예당전원마을은 이러한 조건을 모두 갖춘 곳이다. 제2서해안고속도로 사업이 2019년 9월에 착공한다. 아산신창역까지 들어와 있는 수도권전철이 예산에 있는 충남도청까지 추진되고 있다. 계획관리지역으로 상수도와 오수처리시설이 공급되고 건폐율이 40%이고 2차선 도로에 접해있으며 기존 마을과 인접하여 지역과 함께 정부지원사업을 추진하기 좋은 입지이다. 

 


마을규모


기존 마을과 좀 떨어진 곳, 좋은 산과 계곡이 있는 곳에서 “나는 자연인이다”를 외칠 수 있는 곳이 귀농 귀촌인이 가장 선호하는 전원주택인 시절은 이미 지났다. 마을에서 사는 장점이 분명하다. 우선 방범에 대한 염려가 해소된다. 이웃이 함께 살기 때문에 심리적인 안정을 느낄 수 있다. 홀로 있는 전원주택에 낮선 차량이 방문하였는데 여성 혼자 집에 있을 때 느끼는 불안감을 생각해야 한다. 


적정한 전원주택 규모는 30세대 이다. 친밀감을 느끼면서 무언가를 도모할 수 있다. 대부분 농촌마을이 30세대 정도로 구성된 이유도 여기에 있다. 세대수가 너무 적으면 이웃간 작은 갈등이 생기더라도 해결하기 힘들다. 30세대는 다양한 관계가 가능하기 때문에 특정인과 갈등이 생기더라도 또 다른 이웃과 관계를 맺으며 갈등 상대와는 시간을 갖고 해결해 나갈 수 있는 가능성이 생긴다. 



공동시설


대부분 전원주택단지가 도로와 주택으로만 구성되어 있다. 이웃과 다양한 활동을 할 수 있는 공동시설이 없다. 전원주택단지 공급자에는 판매가격 상승이라는 부담으로 쉽게 결정할 수 없는 부분이다. 하지만 입주자 입장에서 보면 마을조성과정에서 부담이 되긴 하지만 적정한 규모를 갖춘 주민공동시설은 주택단지를 특화시키며 주택시세에 투자비 이상으로 가치가 반영되어 이득이 된다. 


 

토지비


예당호 주변으로는 이미 오래전부터 식당, 카페, 펜션, 전원주택이 들어서고 있다. 예당전원마을 기준으로 예당호 맞은편인 대흥면은 집을 지을 수 있는 토지 가격이 평당 50만원 이상으로 형성되어 있다. 출렁다리와 광시한우고기마을 영향으로 많은 관광객이 찾고 있기 때문에 전원주택 보다는 팬션주택으로 입지가 적당한 곳이다. 예당전원마을은 조용한 예당호를 감상할 수 있는 곳으로 전원마을 입지로는 대흥면과는 다른 장점이 있다. 


예산군 일반적인 계획관리지역 토지가는 평당 12만원~15만원 정도이다. 전원마을 입지로 선호도가 있는 지역은 20만원대로 토지를 마련하기 어렵다. 대부분 50만원 이상으로 가격이 형성되어있다. 충남도청이 있는 내포신도시 개발이 완료되면 가격은 더욱 상승할 것이다. 

 

예산에 전원마을을 만들기 위해 6개월 동안 토지를 찾았다. 우선 관리지역이여야 하고 토지규모는 만평, 인근에 대형축사, 고압철탑이 없어야 하고, 폭 6m 도로 개설이 가능하며 북향이 아닌 땅, 그러면서 매매가 가능한 토지를 찾았다. 10년 동안 여러 마을을 만들면서 땅을 찾았지만 어김없이 새로운 토지를 찾는 것은 6개월이라는 시간이 소요된다. 환경영향평가와 문화재관련 규제에 대한 사전검토까지 하여 입지를 결정하였다. 6개월 동안 토지를 물색하였지만 모든 조건을 갖춘 토지를 찾지 못한 지역도 있다. 

예당전원마을이 들어서는 토지는 토지비 원금이 평당 23만원이다. 예산에서 이러한 입지조건을 갖춘 토지를 개인이 찾는 것은 무척 어려운 일이다. 평당 50만원 이상 예산 계획을 세워야 찾을 수 있다.



공사비


땅값이 싸다고 입주비용이 꼭 싸지는 것은 아니다. 최근 농림축산식품부 전원마을 사업을 동시에 여러곳 추진하는 특정 업체의 경우 의도적으로 진입도로와 옹벽공사비를 무시하고 분양가를 산정한 후 구체적인 설계와 인허가 과정에서 입주자에게 추가 공사비를 부담할 수 밖에 없는 곤란한 상황에 처하게 한다. 


진입도로(폭 6m) 1m를 공사하는 데 약100만원 정도 예산이 소요된다. 진입도로 길이가 300m 정도면 3억원이 소요된다. 옹벽공사비는 자연석 옹벽이 가장 저렴하나 높이에 한계가 있다. 개별세대에서 대지내에 높이3m 길이20m 옹벽을 설치하는데 자연석 옹벽인 경우 600만원 보강토인경옹벽인 경우 1,200만원 이상 비용이 소요된다. 


분양을 고려하고 있는 전원마을이 진입로가 길거나 단지내에 옹벽이 있다면 그 비용 만큼은 입주자가 추가로 부담할 수 밖에 없다. 예당 전원마을은 2차선 도로에 접해 있으며 단지내 옹벽을 계획하지 않았기 때문에 정부지원금(34세대*4,000만원/세대)으로 기반조성공사(토목공사)가 가능하다. 


특정업체의 정상적이지 않고 비현실적인 단지계획과 분양가 산정으로 곤란에 처한 분들에게 많은 상담전화를 받고 있으며. 충남 특정 지구는 세대수를 줄이고 입주자가 추가부담을 하는 방안으로 계획 조정을 해드리기도 하였다. 


 

대지규모


10여년간 다수 전원마을 사업을 진행하며, 개별세대 대지 규모를 다양하게 공급하였다. 진안 새울터는 60평, 영동 백화마을은 80평/100평/120평/150평, 상주 자전거마을과 새빛들 마을은 150평, 의성 자두마을은 180평으로 계획하였다. 


최근에는 150평 전후로 계획하고 있다. 도시에 비해 저렴한 토지비 조건을 갖고 있는 농촌지역에서 토지비에 대한 부담이 조금 더 들더라도 향후 증축 가능성을 염두에 둔다면 작은 대지를 만드는 것이 바람직하지 않다. 백화마을에 거주하며 이웃들 의견을 들어보면 최소 120평에서 150평 정도가 적당하다는 판단이다. 대지 150평이면 1층으로 60평 까지 건축이 가능하다. 텃밭과 정원, 창고, 사랑채를 만드는데 충분한 면적이다.


 

주택계획


작은 주택일수록 방의 개수를 줄이고 거실과 주방을 충분히 확보하여야 한다. 가끔 오는 손님이나 자녀를 위한 공간은 다락을 활용하여 건축비용을 절감하는 것이 좋다. 같은 면적인 경우 다락공사비는 1층 공사비 보다 50% 정도 저렴하다. 손님 방으로 다락을 활용하는 것은 주택공사비를 절감하는 가장 확실한 계획이다. 


주택에 투자를 한다면 최우선적으로 단열과 지붕마감재에 투자하여야 한다. 친환경주택 단열기준에 만족하도록 하여 난방비와 냉방비를 절감하여야 한다. 일반적인 전원주택 1년 난방비가 3인 가족이 거주하는 경우 년간 200만원(기름보일러 기준), 소요된다. 민들레건축이 진행한 백화마을과 자전거마을은 친환경주택 단열기준을 적용하고 펠릿보일러를 사용하여 년간 100만원 으로 난방이 가능하다. 지붕마감재는 칼라강판을 이용해 돌출이음 방식으로 시공하여야 누수에 안전하며 태양주택광 발전 설비를 지붕에도 설치할 수 있다.


주택 구조방식은 경량목조, 중목구조, 스틸하우스 등등 입주자가 개별적으로 취향에 맞게 선택할 수 있으며 평면계획과 주요마감재도 입주자가 선정할 수 있다. 일부 공사는 입주자가 직접 수행할 수도 있다. 민들레코하우징은 다수 전원마을 사업경험으로 가치가 있는 집을 설계하고 시공한다.



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